Bankberater im Gespräch mit einem jungen Paar

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – geht das?

Viele Menschen überlegen heute früher als je zuvor, ob Eigentum für sie erreichbar ist. Und zwar selbst dann, wenn auf dem Konto noch keine nennenswerte Rücklage vorhanden ist. Gerade junge Paare und Singles möchten wissen, ob eine Finanzierung ohne eigenes Kapital realistisch sein kann. Die gute Nachricht: Möglich ist das. Allerdings nur dann, wenn die finanzielle Basis stabil genug ist und die monatliche Haushaltsrechnung langfristig Spielraum lässt.

Persönliche Beratung

Das Wichtigste in Kürze

Eine Vollfinanzierung eines Hauses ohne Eigenkapital ist nur bei sehr guter Bonität und stabilen, hohen Einkommen realistisch.

Entscheidend ist nicht nur das Objekt, sondern vor allem der monatliche Überschuss nach allen fixen Ausgaben

Zusätzliche Sicherheiten können das Risiko der Bank senken, ersetzen aber keine fehlende Liquidität.

Förderprogramme sind auch bei einem Immobilienkredit ohne Eigenkapital möglich.

Aktualisiert am 15.05.2026

Lesedauer: 5 Minuten

Was heißt „Baufinanzierung ohne Eigenkapital“ konkret?

Üblicherweise bringen Käuferinnen und Käufer einen Teil des Kaufpreises selbst ein, während die Bank den Rest über einen Finanzierungsplan finanziert. Fällt dieses Eigenkapital weg, übernimmt die Bank einen deutlich größeren Anteil der Gesamtsumme. Bei einer 100%-Finanzierung wird der gesamte Kaufpreis über den Kredit gedeckt, während Käuferinnen und Käufer die Kaufnebenkosten selbst zahlen. Eine 110% Finanzierung, oft auch als Vollfinanzierung bezeichnet, geht einen Schritt weiter: Hier werden zusätzlich auch Notar-, Grundsteuer- und Maklerkosten mitfinanziert. Damit trägt die Bank also mehr Risiko. Das setzt besonders stabile Einkommen und eine nachhaltig tragfähige Haushaltsrechnung voraus. Je höher der Finanzierungsanteil ist, desto genauer prüft die Bank, ob die monatliche Belastung langfristig verlässlich zu stemmen ist. Ein höherer Finanzierungsanteil bedeutet in der Regel auch einen höheren Zinssatz.

Wann eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist - wann nicht

Kritisch wird es, wenn eine Finanzierung nur mit „spitzem Bleistift“ aufgeht:

Die Rate ist nur mit sehr niedriger Tilgung (z. B. 1,5 %) darstellbar.
Das Einkommen ist heute relativ sicher, aber für die Zukunft ist das nicht gesichert.
Nach Lebenshaltungskosten bleibt kaum Überschuss übrig.
Die Immobilie hat eine schlechte Energieeffizienz, es sind später hohe Investitionen zu erwarten.

Wenn heute schon absehbar ist, dass zukünftige Modernisierungskosten das Budget überfordern würden, raten die Baufinanzierungsexpertinnen und Experten der Dortmunder Volksbank von einer Vollfinanzierung ab. Auch dann, wenn zusätzliche Sicherheiten gestellt werden können. Sie reduzieren zwar das Risiko der Bank, aber nicht die monatliche Belastung.

Gesetzlicher Rahmen und Entwicklungen

Aktuell gibt es im privaten Wohnungsbau in Deutschland noch keine gesetzliche Pflicht, Eigenkapital in einer bestimmten Höhe einzubringen. Gleichzeitig steigt der regulatorische Druck.

Förderprogramme – auch ohne Eigenkapital nutzbar

Auch bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital können Förderkredite und Zuschüsse eingebunden werden. Zum Beispiel für energieeffiziente Sanierungen oder bestimmte Zielgruppen.

Die Beraterinnen und Berater der Dortmunder Volksbank prüfen gemeinsam mit Ihnen, welche Programme für Ihr Vorhaben in Frage kommen und wie sie optimal in die Gesamtfinanzierung passen.

Immobilie ohne Eigenkapital - so gehen Sie sinnvoll vor

Finanzspielraum kennen
Machen Sie einen ehrlichen Kassensturz: Wie hoch sind Ihre festen Ausgaben, wie viel bleibt realistisch übrig? Nutzen Sie dafür den Baufinanzierungsrechner der Dortmunder Volksbank um erste Szenarien zu testen.
Beratung nutzen
In einem persönlichen Gespräch klären die Spezialistinnen und Spezialisten der Dortmunder Volksbank gemeinsam mit Ihnen, ob eine Vollfinanzierung zu Ihrer Situation und zum jetzigen Zeitpunkt passt.
Eigenkapital gezielt aufbauen
Die Empfehlung könnte auch lauten, ein wenig Geduld mitzubringen, jetzt den persönlichen Finanzrahmen zu definieren, Sparziele festzulegen und in Ruhe Eigenkapital aufzubauen.

Die Dortmunder Volksbank arbeitet bei der Beratung niemals nach starren Ampelsystemen, sondern prüft jeden Fall individuell. Ziel ist eine Finanzierung, die heute und in 20 oder 30 Jahren immer noch zu Ihrem Leben passt.

Inhaltlich begleitet von Michael Greiner, Bereichsleiter private Finanzierung

Schon seit 2011 ist der gebürtige Dortmunder im Finanzierungsbereich der Dortmunder Volksbank täglich mit allen anfallenden Finanzierungsfragen beschäftigt. Bereits davor hat er in seiner Filialzeit viel über die Bedürfnisse und Herausforderungen der Privatkundinnen und Privatkunden erfahren. Michael Greiner ist es wichtig, sich in nebenberuflichen Studiengängen weiterzubilden, um immer auf dem neuesten Stand der Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zu sein und so die perfekte Beratung liefern zu können. Zudem war er langjähriger Dozent für BWL und das Firmenkundengeschäft im BankCOLLEG und begeisterter Netzwerker.