Anschlussfinanzierung richtig planen: Zinsen clever sichern
Die Zinsbindung läuft aus – und plötzlich wird aus einem alten Immobilienkredit wieder ein aktuelles Thema.
Das Wichtigste in Kürze
- Frühzeitig planen: Idealerweise 1 bis 3 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung
- Vergleichen lohnt sich: Schon kleine Zinsunterschiede können über die Jahre mehrere tausend Euro ausmachen.
- Gesamtkosten beachten: Nicht nur der Zinssatz zählt, sondern auch Tilgung, Sondertilgungen, Laufzeit und Gesamtkosten.
- Sonderkündigungsrecht nutzen: Nach zehn Jahren kann oft eine Kündigung nach § 489 BGB möglich sein.
- Risiken vermeiden: Ohne geregelte Anschlussfinanzierung läuft das Darlehen häufig als variabler Kredit weiter – mit steigenden Zinsen und höheren Raten.
- Aktualisiert am 10.07.2026
Lesedauer: 5 Minuten
Wer rechtzeitig handelt, spart oft bares Geld
Viele Eigentümerinnen und Eigentümer beschäftigen sich jahrelang nicht mehr mit ihrer Finanzierung. Verständlich. Solange die Rate läuft, wirkt alles stabil. Doch genau darin liegt die Gefahr. Die Bank weist zwar rechtzeitig – in der Regel 3 Monate vor dem Ende der Zinsbindung - darauf hin, dass die Zinsbindung ausläuft und eine Anschlussfinanzierung hermuss, aber „so lange sollte man nicht warten“, weiß Bernd Wulff, Leiter der Privaten Finanzierung bei der Dortmunder Volksbank. „Am besten ist es, sich frühzeitig zu kümmern, um nicht Gefahr zu laufen, Geld, Verhandlungspotential und Flexibilität zu verlieren.“ Was aber ist eine Anschlussfinanzierung? „Im Kern bedeutet sie, dass die Restschuld Ihres Immobilienkredits nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindung neu finanziert werden muss“, so Wulff. Dabei gebe es mehrere Möglichkeiten.
Rollen
- Leiter Private Finanzierung Dortmund
Bernd Wulff
Wann sollte man eine Anschlussfinanzierung planen?
Eine Möglichkeit ist, die Zinsbindung bei der Bank zu verlängern, den Immobilienkredit umzuschulden oder sich über ein Forward-Darlehen frühzeitig aktuelle Zinsen zu sichern. „Der größte Fehler ist dabei fast immer derselbe“, weiß Wulff. „Abwarten.“ Leider kümmern sich viele erst wenige Wochen vor Ablauf der Zinsbindung um neue Konditionen. Das funktioniert formal, finanziell jedoch oft schlecht. Denn wer seine Anschlussfinanzierung planen möchte, sollte idealerweise zwölf bis 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung aktiv werden. Gerade in Zeiten steigender Bauzinsen kann frühes Handeln mehrere tausend Euro sparen. Besonders interessant wird dann ein sogenanntes Forward-Darlehen. Damit lassen sich aktuelle Konditionen schon heute für die Zukunft sichern. Das Prinzip ist einfach: Die Bank, z.B. wir, die Dortmunder Volksbank, garantiert einen Zinssatz für einen späteren Zeitpunkt. Dafür verlangt sie meist einen kleinen Zinsaufschlag. Ein Forward-Darlehen ist also keine Zauberei, sondern eine Wette auf die Zinsentwicklung – allerdings mit Sicherheitsnetz. Steigen die Bauzinsen weiter, profitieren Kreditnehmer oft erheblich. Fallen die Zinsen dagegen, wirkt das Forward-Darlehen im Nachhinein teurer. Planungssicherheit hat eben ihren Preis.
Sonderkündigungsrecht nutzen: Was ist möglich?
Viele Eigentümerinnen und Eigentümer fragen sich außerdem, ob sie ihre Anschlussfinanzierung vorzeitig kündigen können. Die Antwort lautet: häufig ja. Nach zehn Jahren greift bei Immobilienkrediten oft das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Kreditnehmer können den Vertrag dann mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Zinsbindung. Das eröffnet interessante Möglichkeiten, weiß der Experte: „Wer frühzeitig bessere Konditionen entdeckt oder seine Finanzierung neu strukturieren möchte, kann dadurch flexibel reagieren. Wichtig ist allerdings, die rechtlichen Rahmenbedingungen genau zu prüfen. Außerhalb der gesetzlichen Kündigungsrechte kann eine Vorfälligkeitsentschädigung teuer werden. Allerdings nur dann, wenn der aktuelle Marktzins für Darlehen deutlich unter den damals vereinbarten Konditionen liegt“, so Wulff.
Welche Monatsrate ist bei einer Anschlussfinanzierung sinnvoll?
Auch die Frage nach der passenden Monatsrate spielt bei der Anschlussfinanzierung eine wichtige Rolle. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer nutzen diesen Zeitpunkt, um ihre Finanzierung an die aktuelle Lebenssituation anzupassen. Vielleicht ist das Einkommen gestiegen und eine höhere Tilgung sinnvoll. Vielleicht sorgen höhere Lebenshaltungskosten oder familiäre Veränderungen dafür, dass mehr finanzieller Spielraum benötigt wird. Genau deshalb lohnt es sich, nicht nur auf den Zinssatz zu schauen. Entscheidend sind auch:
- die Höhe der Tilgung,
- mögliche Sondertilgungen,
- flexible Laufzeiten,
- Tilgungswechsel,
- langfristige Gesamtkosten.
Nicht nur die Monatsrate entscheidet
Eine niedrige Monatsrate wirkt zunächst angenehm. Gleichzeitig verlängert sie oft die Laufzeit deutlich und erhöht die Gesamtkosten. Viele Finanzierungen sehen auf den ersten Blick günstig aus – bis man die Gesamtrechnung betrachtet. Dann wird aus dem vermeintlichen Schnäppchen schnell ein jahrelanger Kostenmagnet. Wer seine Zinsbindung verlängern möchte, erhält u.a. von der Dortmunder Volksbank rechtzeitig ein Angebot. Eine Umschuldung des Immobilienkredits kann bessere Konditionen ermöglichen. Gerade bei höheren Restschulden machen schon wenige Zehntelprozent beim Zinssatz über die Jahre einen erheblichen Unterschied. Deshalb lohnt sich fast immer ein Vergleich verschiedener Angebote. Wulff weist darauf hin: Viele Eigentümerinnen und Eigentümer unterschätzen, was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft und keine Anschlussfinanzierung geregelt wurde. In diesem Fall läuft das Darlehen häufig als variabler Kredit weiter. Das bedeutet: Die Zinsen können sich laufend verändern – auch nach oben. Die Folge:
- steigende Monatsraten,
- fehlende Planungssicherheit,
- deutlich höhere Finanzierungskosten.
Diese Dokumente benötigen Sie für die Anschlussfinanzierung
Wer zu lange wartet, verhandelt plötzlich nicht mehr strategisch, sondern hektisch. Und Hektik ist ein schlechter Verhandlungspartner. Sinnvoll ist deshalb, frühzeitig alle Unterlagen zusammenzustellen. Dazu gehören unter anderem:
- die aktuelle Restschuld (nur bei Ablösung durch eine fremde Bank),
- der bestehende Darlehensvertrag (nur bei Ablösung durch eine fremde Bank),
- Einkommensnachweise,
- Informationen zur Immobilie,
- Nachweise über Modernisierungen.
Zusätzliche Absicherung mit einem Bausparvertrag
Je besser die Vorbereitung, desto schneller lassen sich Angebote vergleichen und Konditionen sichern. Am Ende geht es bei der Anschlussfinanzierung nicht nur um Zinsen. Es geht um finanzielle Stabilität, Flexibilität und langfristige Planung. Wer frühzeitig handelt, kann seine Anschlussfinanzierung clever planen, Zinsen sichern und die Finanzierung an die eigene Lebensrealität anpassen. „Die größte Gefahr ist dabei selten der Markt. Die größte Gefahr ist, nichts zu tun“, so Wulff abschließend.
Die Dortmunder Volksbank bietet Mitgliedern, Kundinnen und Kunden standardmäßig im Rahmen eines umfassenden Finanzierungsgespräch vorab die Option eines flexibel einsetzbaren Bausparvertrags als zusätzliche Absicherung an z.B. zur
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