Immobilienthemen einfach erklärt

Eins vorweg: Eine klar abgegrenzte Definition für Altbauten gibt es nicht. Allerdings gelten in Deutschland zumeist Häuser als Altbau, die bis zum 20. Juni 1948 errichtet wurden. Das Jahr 1949 dient in der Regel als Abgrenzung, denn mit Gründung der Bundesrepublik begann auch bautechnisch ein neues Zeitalter in Deutschland.

Ein Altbau zeichnet sich somit vor allem durch die Bauweise aus, die bis zum zweiten Weltkrieg üblich war. Einige dieser baulichen Eigenschaften sind unter anderem hohe Decken, Stuckverzierungen und Holzbalkendecken. Auch Dielenböden werden oft mit Altbau assoziiert.

Vor allem in Großstädten erfreuen sich sanierte Altbauten auf dem Wohnungsmarkt großer Beliebtheit.

Augen auf beim Grundstückkauf!

Bevor Sie Ihre Unterschrift unter den Kaufvertrag eines Grundstücks setzen, sollten Sie das Objekt auf Altlasten prüfen lassen. Altlasten sind gesundheitsgefährdende Stoffe im Boden des Grundstücks, wie zum Beispiel chemische Verunreinigungen durch nicht-sachgemäße Entsorgung – oder weil einst eine Tankstelle oder Mülldeponie auf dem Grundstück betrieben wurde. Zudem könnte Gefahr von Blindgängern aus dem zweiten Weltkrieg ausgehen.

Da eine Pflicht zur Sanierung von Altlasten besteht, ist auch für den Käufer Vorsicht geboten. Schließlich haftet nicht nur der Schadensverursacher, sondern nach der Eintragung im Grundbuch auch der neue Eigentümer. Kleine Entwarnung: Verkäufer müssen im Vorfeld ungefragt auf etwaige Altlasten hinweisen.

Kann hier gebaut werden? Noch nicht, aber bald!

Bei Bauerwartungsland handelt es sich um Flächen, die zum Zeitpunkt der Bewertung noch kein Bauland sind, auf denen jedoch in absehbarer Zukunft eine Bebauung erwartet wird. Dazu müssen unter anderem rechtliche Gegebenheiten sowie die Beschaffenheit und Lagemerkmale (unter anderem Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse) den Anforderungen entsprechen.

Während anderswo im Land und in Europa ganze Wirtschaftszweige brachliegen, bleibt die Baubranche von etwaigen Beschränkungen und direkten Auswirkungen der Coronakrise bisher nahezu verschont. Aus gutem Grund: Neubauten und Instandsetzungen sind gewollt, und das gilt nicht nur für das Eigenheim und gewerbliche Immobilien, sondern auch für den Straßenbau und Einrichtungen für die Energieversorgung oder die Telekommunikation.

Bausparen! Der Traum aller Eltern und Schwiegereltern. Klingt mit 16 wesentlich uncooler als mit 25 und zurecht als Klassiker bei der Eigenheimfinanzierung.

Wer nicht erbt oder früh Bundesligaprofi wird, greift gerne auf die Allzweckwaffe Bausparvertrag zurück: Bausparer leisten eine regelmäßige Einlage, den angesammelten, verzinsten oder bezuschussten Betrag schüttet die Bausparkasse dem Bausparer dann bei Bedarf (also bei Wohnungs- oder Hauskauf/bau) aus.

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für einen Quadratmeter Grundstücksfläche in einer bestimmten Zone und wird aus einer Sammlung von Verkaufs- und Kaufpreisen dieser Zone ermittelt. Diese Ermittlung erfolgt unter der Berücksichtigung wertebeeinflussender Merkmale wie Entwicklungszustand sowie Lage- und Nutzungsverhältnisse.

Anhand des Bodenrichtwerts lässt sich das Preisniveau für Land in der jeweiligen Region einschätzen. Die Bodenrichtwerte müssen innerhalb einer Frist von maximal zwei Jahren aktualisiert werden.

„Das Gebäude steht unter Denkmalschutz“ – Ein Satz, den jeder schon mal gelesen oder gehört haben dürfte. Doch was genau steckt dahinter? Der Denkmalschutz ist ein Teil des Kulturgutschutzes und hat zum Ziel, kulturhistorisch relevante Gebäude oder Teile dessen dauerhaft und unverfälscht zu erhalten. Dieser Schutz kann sich auch nur auf einzelne Gebäudeteile beziehen. Die große Aufgabe besteht darin, die Gebäude zum einen zu renovieren und zu sanieren und somit zu erhalten, zum anderem jedoch nicht zu verfälschen. Deshalb sind Sanierungsmaßnahmen immer mit der Denkmalschutzbehörde abzustimmen.

Der Denkmalschutz ist Ländersache. Jedes Bundesland führt eine Denkmalliste, in der die geschützten Immobilien eingetragen sind.

Mit Immobilien ist es manchmal ein bisschen wie mit gut gemeinten Weihnachtsgeschenken: Man will sie nicht zwingend selbst nutzen. Schließlich ist die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses gemeinhin eine sichere Einnahmequelle.

Dennoch hat der Besitzer natürlich das Recht, seinen Eigenbedarf anzumelden – und das gilt bei der Nutzung für sich selbst, Partner und (enge) Familienangehörige unter Wahrung einer gesetzlichen Kündigungsfrist. Und selten zur Freude des Mieters.

Wie energieeffizient ein Gebäude ist und mit welchen anfallenden Energiekosten gerechnet werden kann, beantwortet der Energieausweis. In Deutschland gilt nach der Energiesparverordnung seit dem 1. Januar 1990 für alle Wohngebäude die Energieausweispflicht – mit Ausnahme von Objekten unter Denkmalschutz.

Ob Vermietung, Verkauf oder Verpachtung einer Immobilie: Der Eigentümer muss den Energieausweis immer unaufgefordert vorlegen. Unterschieden wird zwischen dem Bedarfs- und dem Verbrauchsausweis. Die Art des Ausweises ist abhängig vom Gebäude. Ein bedarfsorientierter Ausweis kann jedoch immer erstellt werden. Der Verbrauchsausweis ist deutlich preiswerter zu haben, kann aber nur unter bestimmten Voraussetzungen erstellt werden.

Mit einer Feuerversicherung sind in der Regel Schäden eines Gebäudes abgedeckt, die in Folge eines Brandes, Blitzeinschlags oder einer Explosion entstehen. Häufig ist die Feuerversicherung Teil einer Gebäudeversicherung, die den Versicherungsnehmer zusätzlich bei Sturm-, Hagel- oder auch Leitungswasserschäden absichert. Mögliche Schäden durch Naturkatastrophen wie Überschwemmungen oder Erdbeben müssen meist zusatzversichert werden.

Die Feuerversicherung zählt zu den ältesten Versicherungen Deutschlands und ist seit 1994 freiwillig. Allerdings hat sie eine starke wirtschaftliche Bedeutung und Eigentümer riskieren durch den eventuellen Brand einer Immobilie hohe finanzielle Schäden, weshalb die Bank bei der Finanzierung einer Immobilie im Regelfall den Nachweis einer Wohngebäudeversicherung verlangt.

Da steht ein Pferd auf dem Flurstück – ein durchaus realistisches Szenario, denn bei einem Flurstück handelt es sich um einen abgegrenzten, zusammenhängenden Teil der Erdoberfläche. Flurstücke werden in Flurkarten des Liegenschaftskatasters nummeriert erfasst.

Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen, die nicht zwangsläufig nebeneinander liegen müssen. Wenn mehrere Flurstücke zusammen in einem Grundbuch erfasst werden sollen, müssen sie im selben Grundbuchbezirk verzeichnet sein. Andernfalls werden mehrere Grundbücher gebildet.

Streiten sich Nachbarn über den Grenzverlauf, wird die korrekte Grenze durch einen Ortstermin (um festzustellen, wo der Grenzstein liegt), Auswertung der Unterlagen im Katasteramt oder anderer Beweisermittlungen ermittelt. Führt auch das zu keiner Lösung, liegt ein Fall der Grenzverwirrung vor. Beim Fall der Grenzverwirrung lässt sich der korrekte Grenzverlauf nicht mehr ermitteln – zum Beispiel, weil der Grenzstein abhandengekommen ist.

Die Eigentümer*innen der betroffenen Grundstücke haben daher einen Anspruch auf eine Entscheidung, wo die Grenze verläuft. Dann kann eine Klage (gegen die Nachbarn) erhoben werden.

Beim Grundbuch handelt es sich um öffentliches Register. Darin dokumentiert das zuständige Grundbuchamt (jeweils das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet) die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken sowie damit eventuell verbundene Lasten und Rechte.

Besitzt ein Eigentümer mehrere Grundstücke, werden diese einzeln auf jeweils einem Grundbuchblatt gelistet. Grundstücke müssen grundsätzlich im Grundbuch eingetragen werden, da sie dem Grundbuchzwang unterliegen. Interessierte Käufer sollten von Ihrem zuständigen Immobilienmakler den Grundbuchauszug zur Durchsicht erhalten.

Sie war in den vergangenen Monaten in aller Munde, zumindest bei Immobilienbesitzer*innen: die Grundsteuer. Im Gegensatz zur Einkommens- oder Mehrwertsteuer gibt es bei dieser staatlichen Abgabe nicht für jeden einen Grund, sie zu bezahlen. Als Grundsteuer wird die Steuer auf Eigentum oder aber auch auf Erbbaurechte an Grundstücken bezeichnet.

Sprich: Wer ein Grundstück und/oder eine Immobilie darauf besitzt, zahlt dafür alle drei Monate eine Abgabe an den Staat, die nach verschiedenen Richtlinien bemessen wird.

Was für ein hammer Grundstück! Diese mögliche Begeisterung für das neue Anwesen sollte nicht verwechselt werden mit einem Hammergrundstück. Dabei handelt es sich um ein Grundstück, welches hinter mindestens einem weiteren Grundstück liegt und über eine eigene Zufahrt verfügt, sodass das Ganze aus der Vogelperspektive an die Form eines Hammers erinnert.

Die Straßenanbindung ist hierbei der Stiel, das Grundstück bildet den Kopf des Hammers. Ein alternativer Begriff ist das Hinterliegergrundstück.

Hammerschlagsrecht – das klingt etwas brutal, ist es aber nicht. Es besagt, dass ein Grundstückseigentümer/eine Grundstückseigentümerin das Nachbargrundstück betreten darf, um Arbeiten am eigenen Grundstück vorzunehmen. Dies ist nötig, wenn die Arbeiten vom eigenen Grundstück aus nicht möglich oder mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden sind. Ein typisches Beispiel hierfür sind Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten an der Grenzwand.

Das Leiterrecht ergänzt das Hammerschlagsrecht und erlaubt, zur Ausübung des Hammerschlagsrecht eine Leiter, ein Gerüst oder anderes Baumaterial und Baumaschinen während der Arbeiten auf dem Nachbargrundstück zu platzieren.

Die Krise trifft uns alle, aber auf Immobilien als Anlageobjekte können Sie weiterhin bauen. Durch gesunkene Bauzinsen und dadurch günstigere Baudarlehen bleibt das Eigenheim eine der sichersten Geldanlagemöglichkeiten – des einen Freud’ ist des anderen Leitzins! Für Häuslebauer/-innen oder Eigenheimbesitzer/-innen gilt also weiterhin: Wenn man schon zuhause rumsitzt, kann man sich zumindest darüber freuen, dass es (bald) die eigenen vier Wände sind.

Für eine detaillierte Einschätzung der Lage und eine persönliche Beratung stehen Dir unsere Finanzierungsexperten jederzeit zur Verfügung.

Bei einem Katasteramt, auch Vermessungsamt genannt, handelt es sich um eine Behörde, die die Vermessung und Bestimmung von Grund- und Flurstücken übernimmt. Das Katasteramt führt das Liegenschaftsbuch. Darin sind alle Grundstücke und Gebäude der Gegend registriert. Mit dem Liegenschaftsbuch kann festgestellt werden, wie groß ein Grundstück ist. Zudem erfasst das Liegenschaftsbuch die Eigentümerverhältnisse.

Das Wort „Kataster“ hat seinen Ursprung im Griechischen und bedeutet so viel wie „Liste“ oder „Register“.

Die „Kreditanstalt für Wiederaufbau” klingt nach Nachkriegszeit und Krisenbewältigung. Tatsächlich ist die 1949 gegründete nationale Förderbank derzeit wieder Dauerthema in den Medien – durch die flächendeckende Vergabe von Krediten im Zuge der Coronakrise.

Hauptanliegen der Anstalt des öffentlichen Rechts ist allerdings die Förderung von Bau- und Renovierungsmaßnahmen sowie energieeffiziente Sanierungen. Insbesondere solche Bauvorhaben, die den CO2-Ausstoß nachweislich reduzieren, werden mit Darlehen gefördert.

Bei der Kündigungsfrist handelt es sich um den Zeitraum zwischen der Kündigungserklärung und der anschließenden Vertragsbeendigung. In der Regel wird die Kündigungsfrist im Mietvertrag vereinbart. Ist dies nicht der Fall, gilt für die Mieterin/den Mieter bei ordentlicher Kündigung eine Kündigungsfrist von drei Monaten – vorausgesetzt, die Kündigung erfolgt spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats.

Wird das Mietverhältnis seitens der Vermieterin/des Vermieters beendet, hängt die Frist von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Die Kündigung muss zudem begründet sein, beispielsweise aufgrund von Eigenbedarf.

Eine Kündigung muss immer schriftlich mitgeteilt werden. Neben der ordentlichen Kündigung kann es auch zur außerordentlichen Kündigung kommen.Bei der Kündigungsfrist handelt es sich um den Zeitraum zwischen der Kündigungserklärung und der anschließenden Vertragsbeendigung. In der Regel wird die Kündigungsfrist im Mietvertrag vereinbart. Ist dies nicht der Fall, gilt für die Mieterin/den Mieter bei ordentlicher Kündigung eine Kündigungsfrist von drei Monaten – vorausgesetzt, die Kündigung erfolgt spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats.

Wird das Mietverhältnis seitens der Vermieterin/des Vermieters beendet, hängt die Frist von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Die Kündigung muss zudem begründet sein, beispielsweise aufgrund von Eigenbedarf.

Eine Kündigung muss immer schriftlich mitgeteilt werden. Neben der ordentlichen Kündigung kann es auch zur außerordentlichen Kündigung kommen.

Befindet sich innerhalb eines mehrgeschossigen Gebäudes eine zusammenhängende, mindestens zweigeschossige Wohnung, so bezeichnet man diese als Maisonette-Wohnung. Die Maisonette-Wohnung kann sich in jeglichen Geschossen befinden, jedoch umfasst sie in der Regel das Dachgeschoss sowie das darunterliegende Geschoss.

„Maisonette“ stammt aus dem Französischen und bedeutet soviel wie „kleines Haus“.

Bei einer Maklerprovision handelt es sich um eine erfolgsabhängige Vergütung für Immobilienmakler. Makler vermitteln Immobilien und Grundstücke an Käufer und Mieter.

Ab dem 23. Dezember 2020 gilt das neue Gesetz, das die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Immobilien-Kaufverträgen regelt. Für den Fall der Doppeltätigkeit bedeutet dies, dass die Auftraggeber des Maklers eine Provision in derselben Höhe zahlen sollen. Falls der Immobilienmakler lediglich für den Verkäufer tätig ist, sich der Käufer jedoch an der Provision beteiligen soll, ist diese Beteiligung limitiert – auf maximal die Hälfte des Betrags, der mit dem Verkäufer vereinbart wurde. Somit soll verhindert werden, dass die Provision nur vom Käufer gezahlt wird, wenn der Makler zuerst vom Verkäufer beauftragt wurde.

Die Regelungen treffen allerdings nicht auf alle Immobilien zu, so sind z.B. Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder unbebaute Grundstücke ausgenommen.

Die Mietkaution, auch Mietsicherheit genannt, dient dem Vermieter als finanzielle Absicherung gegenüber dem Mieter – falls dessen Mietzahlungen ausbleiben, Schäden im Wohnobjekt entstehen oder sonstige Verpflichtungen des Mietvertrags nicht erfüllt werden.

Der Betrag der Mietkaution darf drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. Wie die Mietkaution gezahlt werden muss, wird vertraglich festgehalten.

Die Mietkaution wird auf einen Schlag zum Mietbeginn oder in drei Raten gezahlt. Dabei ist die erste Rate mit Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten sind mit den beiden darauffolgenden Monatsmieten zu zahlen. Endet das Mietverhältnis, erhält der Mieter die Kaution komplett zurück, sofern alle Verpflichtungen des Mietvertrags erfüllt wurden.

Gewissermaßen die Spaßbremse des Vermieters auf dem scheinbar exponentiell anwachsenden Aufstieg zum Mietengipfel. Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage regelt zwar vieles, doch der angespannte Wohnungsmarkt, vor allem in deutschen Großstädten, wird seit 2015 reguliert: Die Mietpreisbremse besagt, dass die/der VermieterIn keine Miete verlangen darf, die die ortsübliche Vergleichsmiete („Mietspiegel“) um 10 % übersteigt.

Will heißen: Selbst für eine ungewöhnlich gefragte Immobilie in einem extrem angesagten Viertel kann ein Vermieter nicht eine Fantastilliarde Euro pro Quadratmeter verlangen – selbst, wenn der Konsul von Kohlen und Reibach bereit wäre, den Preis zu zahlen.

Nachdem wir uns bereits dem Altbau gewidmet haben, geht es diesmal um Neubauten. Auch hier gibt es nicht nur eine Definition, sondern verschiedene Perspektiven. Generell gelten neu gebaute oder wieder errichtete Gebäude als Neubau – für wie lange, ist jedoch Auslegungssache.

Unter anderem gilt die erste aufwendige Sanierung als Zeitpunkt, ab dem ein Haus nicht mehr unter „Neubau“ gezählt wird. Andere Definitionen sehen die Zeitspanne grundsätzlich bei nur drei bis fünf Jahren.

Unter dem Punkt des Bauwesens wird der 20. Juni 1948 als Stichtag gesehen. Vorher errichtete Häuser gelten als Alt-, danach errichtete Gebäude als Neubauten. Im Vergleich zum Altbau zeichnen sich Neubauten unter anderem durch geringere Deckenhöhen, Isolierglasfenster und Betonwände aus.

Beim Immobilienkauf erfolgt nicht nur ein Besitzübergang, sondern auch der Übergang von Nutzen und Lasten. Die Käuferin/der Käufer kann die Immobilie ab sofort nutzen und erhält zum Beispiel bei vermieteten Objekten die Mietzahlungen – allerdings müssen nun auch alle Lasten von ihr/ihm getragen werden. Dazu gehören jegliche Zahlungsverpflichtungen, die durch den Besitz der Immobilie entstehen, wie unter anderem die Grundsteuer oder auch Gebühren für die Müllabfuhr und zur Straßenreinigung.

Bei der Realteilung handelt es sich um die Aufteilung eines Grundstücks in zwei eigenständige Grundstücke. Es wird also nicht nur ein Anteil erworben, wie zum Beispiel durch die Anmeldung von Wohnungseigentum, sondern es entstehen neue, auch rechtlich voneinander getrennte Grundstücke mit jeweils eigener Flurstück-Nummer.

Es ist kalt geworden in Deutschland und mancherorts fiel bereits Schnee - doch wer trägt bei Immobilien Sorge dafür, dass der Schnee geräumt wird? Schneeräumen ist Pflicht des Hausbesitzers/der Hausbesitzerin. Diese sind verkerhssicherungspflichtig und somit dafür zuständig, dass die Zugänge zu ihrem Grundstück und angrenzende Wege von Schnee befreit werden. Ebenso muss bei Glätte gestreut werden.

Der Dienst kann auch an Dritte wie einen Hausmeister übertragen werden. In Mehrfamilienhäusern übernehmen oft die Mieter/die Mieterinnen die Aufgabe, sie sind jedoch nicht dazu verpflichtet. Dies muss ausdrücklich im Mietvertrag geregelt sein. Auch gibt es den Fall, dass Immobilien an Gewerbeobjekte grenzen oder integriert sind. Dann gilt ein gesondertes Wegerecht. Die Regelungen unterscheiden sich je nach Wohnsituation/-konstellation.

Bei einer Staffelmiete wird bereits vor Mietbeginn festgelegt, wann die Miete um welchen Betrag erhöht wird. Die Staffelmiete muss schriftlich festgehalten und von der Vermieterin/dem Vermieter und der Mieterin/dem Mieter unterschrieben werden. Zudem muss die Mieterhöhung in konkreten Beträgen angegeben werden, eine prozentuale Angabe reicht nicht aus. Zwischen den Mietstaffeln dürfen keine weiteren Erhöhungen erfolgen.

Soll nicht das ganze Grundstück, sondern nur ein Teil dessen verkauft werden, ist eine Teilungsvermessung nötig.

Bei der Teilungsvermessung werden die neuen Grenzverläufe des Grundstücks im Liegenschaftskataster erfasst. Oft ist das der Fall, wenn das Grundstück so groß ist, dass nur ein Teil bebaut und der Rest verkauft werden soll.

Es ist auf jeden Fall der längste Begriff, den wir bislang in dieser Reihe erklärt haben. Die Bedeutung ist schnell zusammengefasst: Erwirbt jemand ein Grundstück/eine Immobilie, wird er erst dann als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, wenn unter anderem die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des zuständigen Finanzamts vorliegt. Diese wird ausgestellt, nachdem die Zahlung der Grunderwerbssteuer erfolgt ist.

Nutzt man als Mieter/Mieterin die eigene Wohnung über längere Zeit nicht, möchte man ungern weiterhin dafür zahlen. In solchen Fällen bietet sich die Untervermietung an. Dabei überlässt man die Wohnung gegen Entgelt einer dritten Person. Allerdings geht dies nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters/der Vermieterin.

Es muss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung seitens Mieter/Mieterin bestehen, wie zum Beispiel berufliche Veränderungen, die zu weniger Aufenthalten in der eigenen Wohnung führen. Im Idealfall wird ein Untermietervertrag vereinbart.

Käufer und Verkäufer sind sich einig, alle Konditionen vereinbart worden und die Unterschrift unter dem Immobilienkaufvertrag wurde getätigt: Der neuen Traumimmobilie dürfte eigentlich nichts mehr im Wege stehen – es sei denn, es besteht ein Vorkaufsrecht.

Wenn bei einem Grundstück oder einer Immobilie ein Vorkaufsrecht besteht, muss dem Vorkaufsbegünstigten der abgeschlossene Verkaufsvertrag, den Verkäufer und Käufer abgeschlossen haben, vorgelegt werden. Möchte der Begünstigte sein Vorkaufsrecht ausüben, so kann er den Verkaufsvertrag inklusive der schon vereinbarten Konditionen einfach übernehmen. Diese Konditionen sind fix und nicht mehr verhandelbar. Ein solches Vorkaufsrecht kann sowohl bei Privatpersonen und Firmen als auch bei Gemeinden liegen.