Mietpreisbremse - Die besten Tipps für Besitzer und Mieter

Ausnahmen der Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Modernisierung

Die Mietpreisbremse hält Mieter und Vermieter in Schach. „Ächzen und Stöhnen“ – so könnte die seit Jahren schwelende Belastung für Mieter beschrieben werden. Die Immobilienpreise steigen und steigen und im Gleichschritt auch die Mieten. In vielen Ballungsgebieten ist bezahlbarer Wohnraum knapp, wie jeden Tag in den Zeitungen zu lesen ist. Auch in Dortmund ist das der Fall. Der Staat hat, um den ausufernden Mietsteigerungen einen Riegel vorzuschieben, 2015 die Mietpreisbremse eingeführt.

Die wichtigsten Fragen und Antworten:

Was wird im Gesetz zur Mietpreisbremse geregelt?

Liegen Wohnungen in einem von dem Bundesland bestimmten angespannten Wohnungsmarkt, darf die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags in einer sogenannten Bestandswohnung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dabei ergibt sich die Vergleichsmiete aus den ortsüblichen Mietspiegeln. Wichtig ist hier, dass die Preisbremse auch bei Staffelmieten greift. Die Gültigkeit, soweit eine Mietpreisbremse in der jeweiligen Gemeinde eingeführt wurde, gilt fünf Jahre.

Mietpreisbremse

Gilt es die Mietpreisbremse auch in NRW?

Nordrhein-Westfalen hat die Mietpreisbremse am 1. Juli 2015 in 22 Städten eingeführt, vor allem in gefragten Boom-Städten entlang der Rheinschiene - unter anderem in Köln, Düsseldorf und Bonn. Aber auch kleinere Städte im Speckgürtel sind dabei, etwa Erkrath, Leverkusen, Meerbusch, Neuss, Frechen, Hürth und Siegburg.

Außerdem die Universitätsstädte Aachen, Bielefeld und Münster. Im Ruhrgebiet, also auch in Dortmund, ist aktuell keine Mietpreisbremse vorgesehen.

Bei diesen Ausnahmen gilt die Mitpreisbremse nicht:

  • Neubau: Ein Neubau ist eine Wohnung bzw. ein Wohnhaus, das erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wird.
  • Umfassende Modernisierung: Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass die Investition etwa ein Drittel für eine vergleichbare Neubauwohnung ausmacht.
  • Vormiete: Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt zahlte, höher als die eigentlich zulässige Miete, muss angepasst werden. Die Miete darf nur so hoch wie die Vormiete sein.
  • Aufwändige Modernisierungsmaßnahmen vor Beginn des Mietverhältnisses: Diese Modernisierungen können weiter beim Mietpreis berücksichtigt werden, und zwar nach den gleichen Regeln wie in einem bestehenden Mietverhältnis (§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB). Sie rechtfertigen also einen weiteren Zuschlag über das hinaus, was nach der Mietpreisbremse zulässig ist.

Was bedeutet eigentlich Kappungsgrenze?

Die sogenannte Kappungsgrenze für bereits laufende Mietverhältnisse wurde schon 2013 eingeführt. Genauso wie bei der Mietpreisbremse mussten die Länder festlegen, wo bezahlbarer Wohnungsraum zu einem knappen Gut wird. In diesen Gebieten darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent steigen. In anderen Gebieten gilt weiterhin eine Kappungsgrenze von 20 Prozent. Da Dortmund aktuell nicht von der Mietpreisbremse betroffen ist, gilt die Kappungsgrenze von 20 Prozent.


Die einfache Modernisierung

Bei der einfachen Modernisierung können bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt und werden Teil der regulären Miete. Dabei ist darauf zu achten, dass nur Modernisierungen berücksichtigt werden, die in den letzten drei Jahren stattgefunden haben. Ältere Maßnahmen sind somit von der Einbeziehung in eine etwaige neue Mietberechnung ausgeschlossen.

Der Mieter hat Anspruch darauf, zu erfahren, inwieweit Modernisierungsmaßnahmen und -vorhaben auf die zukünftige Miete umgelegt werden sollen. Dadurch ist es für den Mieter erkennbar, wie sehr die zulässige Miete erhöht wird.

Was tun, wenn die Miete zu hoch ist?

Wenn Mieter feststellen, dass ihre Miete in Zukunft um mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Vermieter angesetzt wird, ist die Forderung des neuen Mietzins durch den Vermieter unzulässig – es gelten die Ausnahmen der Mietpreisbremse.

Der Betrag, der oberhalb der Kappungsgrenze liegt ist damit nicht zulässig. Sollte der Mieter einen Vertrag unterschrieben haben, in dem eine zu hohe Miete ausgewissen ist, hat er das Recht, den zu hoch angesetzten Teil einzubehalten und somit die Miete zu kürzen. Es spielt dabei keine Rolle, dass der Vertrag von Mieter und Vermieter unterschrieben wurde. Entscheidend ist die Kappungsgrenze.

Wichtig ist dabei aber auch, dass der Mieter eine gewisse Form bei der Anzeige der zu hoch angesetzten Miete wahrt. So sollte der Mieter dem Vermieter eine qualifizierte Rüge zukommen lassen, um auf die überhöhte Miete hinzuweisen. Auch die Begründung für die Rüge muss der Mieter leisten, indem er ortsübliche Vergleichsmieten, also den Mietspiegel, als Basis nimmt, um den zu hohen Mietzins festzustellen.

Der Mieter kann die zu hohe Miete nur abschätzen, denn der die zuvor gezahlte Miete des Vormieters kennt. Der Vermieter ist in diesem Zusammenhang dazu verpflichtet, diese Informationen an den Mieter herauszugeben. Sobald die Rüge durch den Mieter zugestellt wurde, kann dieser die Miete kürzen und zu viel gezahlte Beträge zurückverlangen. Generell gilt hier, dass bei Forderungen vom Mieter gegenüber dem Vermieter Rechtsberatung durch einen Anwalt hilfreich ist und natürlich die Hilfe des örtlichen Mietervereins in Anspruch genommen werden kann.  

Hinweis: Dieser Artikel gibt nur Anregungen sowie kurze Hinweise und erhebt damit keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Informationen können eine persönliche und fachkundige Beratung etwa durch einen örtlichen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht nicht ersetzen.

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